Syndicat des copropriétaires

Copropriété: Individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

Depuis le décret du 30 mai 2016, l’article R. 241-7 du Code de l’énergie dispose que : « Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant est muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif« .

Les relevés de ces appareils doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.

Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie, d’autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l’entretien des installations de chauffage et ceux liés à l’utilisation d’énergie électrique ( C. énergie, art. R. 241-7 et R. 241-8 modifiés).

 

L’article R 241-8 dispose néanmoins que cette obligation ne s’applique pas:

  • Aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;

 

  • Aux immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

 

Cela réduit le champ d’application de l’obligation…

 

Pour déterminer la date de mise en service, le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l’article R 111-2 du CCH.

Cette date est normalement fixée au 31 mars 2017, mais peut être prorogée au 31 décembre 2017 (Si la consommation en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 ‍ kWh/ m2SHAB. an et 150 kWh/ m2SHAB. an) voire 2019 (Si la consommation en chauffage de l’immeuble est inférieure à 120 kWh/ m2SHAB. an).

 

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Copropriété: Délai de forclusion de l’action en garantie des vices et non-conformités apparents

L’article 1648 du Code civil dispose que:

« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .

 

Pour que le délai commence à courir, les deux conditions de l’article 1642-1 doivent être remplies:

  • doit être expiré le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur (livraison);
  • et que soit intervenue la réception des travaux (entre le promoteur et les entreprises).

 

Le délai ne commence à courir qu’à compter du plus tardif de ces deux évènements.

Si le point de départ du délai de forclusion de l’action est subordonné à la réunion des conditions de l’article 1642-1, dont la réception des travaux, la jurisprudence a admis que l’action de l’article 1648, alinéa 2 pouvait être mise en œuvre avant la réception des travaux.

En tout état de cause, le vendeur d’immeuble à construire est, avant la livraison, tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une obligation de résultat.

Conséquence du dépassement du délai d’un an pour agir ? La forclusion !

L’action en garantie est irrecevable !

Toutefois, certains évènements interrompent la forclusion.

Le délai d’un an est ainsi interrompu par toute action en justice en ce compris une simple assignation en référé expertise.

En effet, selon les dispositions de l’article 2241 du Code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion« .

Simplement, il conviendra d’être vigilant sur le fait que l’assignation précise bien que la demande tend à la mise en œuvre de la garantie au titre des désordres apparents ou qu’elle vise expressément l’article 1642-1 du Code civil.

Ensuite, il existe un piège qui reste curieusement assez méconnu: l’article 2242 du Code civil dispose que « L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance« .

Ainsi, s’agissant d’une assignation en référé, l’effet interruptif de l’instance cesse dès que l’ordonnance est rendue (Cass. 2ème civ., 18 septembre 2003, n° 01-17.584).

Un nouveau délai d’un an court à compter de l’ordonnance, et non à compter de l’expiration des opérations d’expertise par exemple.

Or, il reste des demandeurs (acquéreurs, syndicat de copropriétaires) qui persistent à assigner au fond à l’issue de l’expertise, et non dans l’année suivant l’ordonnance désignant l’expert.

Leur action en condamnation du promoteur – vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil est alors… irrecevable !

L’autre interruption courante du délai de forclusion est l’engagement du promoteur – vendeur à réparer les vices ou non-conformités apparents.

Ainsi, après avoir pris l’engagement de réparer les malfaçons apparentes, le vendeur qui ne respecterait pas son engagement s’exposerait à ce que l’acquéreur saisisse le tribunal.

Le vendeur ne pourrait opposer la forclusion au motif que l’action serait introduite plus d’un an après l’expiration du délai de garantie.

L’action de l’acquéreur ou du Syndicat des copropriétaires ensuite du non-respect par le promoteur – vendeur de son engagement se prescrirait alors par 5 ans.

 

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Copropriété: les règles relatives à la consommation d’eau

Conformément aux dispositions de l’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, est un service collectif la fourniture d’eau froide dont le coût doit être réparti entre les lots selon le critère de l’utilité.

Toutefois, ce critère d’utilité est difficile à déterminer dès lors que l’immeuble ne comporte pas de compteurs dans tous les appartements privatifs…

Il est alors reconnu la possibilité de répartir la consommation d’eau au prorata des tantièmes.

Par un arrêt du 28 janvier 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt d’une Cour d’appel ayant rejeté la demande de condamnation formulée par le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une certaine somme au titre de la consommation d’eau.

Dans cette espèce, il existait bien un compteur individuel.

Le montant de la consommation en eau sur le compteur général était supérieur à celui relevé sur les compteurs individuels.

La différence est évidemment la quantité d’eau utilisée pour l’entretien des parties communes…

Cette eau a été utilisée dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, et il s’agissait donc de charges générales (article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) devant être réparties en fonction des quotes-parts des parties communes et non en fonction du critère d’utilité).

 

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Droit de la copropriété

Avocat à Annemasse, je pratique très régulièrement le droit de la copropriété dans les rapports entre les copropriétaires ou les membres du conseil syndical et le syndic. Outre la problématique du recouvrement des charges de copropriété, je suis consulté sur la validité de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires, la nullité du procès verbal ou d’une résolution, sur la répartition des charges, sur les votes, sur les pouvoirs du syndic, sur les budgets prévisionnels, sur les annexes aux convocations, sur les régularisations de charge, sur l’opposition en cas de vente, sur l’hypothèque légale ou judiciaire, sur le privilège et le superprivilège (privilèges immobiliers spéciaux), sur la procédure de saisie immobilière, sur les enchères, sur l’exécution des jugements, sur les conséquences d’un décès, d’un démembrement de propriété (usufruit, nu propriétaire), d’une indivision, sur la solidarité des époux…

J’exerce dans le département de la Haute Savoie (74), notamment à Annemasse, Gaillard, Ambilly, Ville-la-Grand, Thonon les Bains, Bonneville, Annecy, Cluses, Sallanches, Megève, Chamonix, Saint Julien en Genevois…

Je dispose de conditions générales d’intervention à destination des syndics et propose des formations juridiques. Pour obtenir mes conditions générales, il convient de me les demander par courriel à raimond@avocat-leman.com.

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04.50.37.27.34

2, rue Alfred Bastin – 74100 Annemasse

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