bailleur

État des lieux de sortie non contradictoire : valeur probante

Un locataire donne congé et remet les lieux à son bailleur le jeudi 31 janvier 2013.

Le lundi 4 février suivant, le bailleur fait dresser un état des lieux de sortie par un huissier, hors la présence du preneur, et donc de manière non contradictoire.

Plus tard, le locataire saisit le juge de proximité et sollicite la condamnation de son bailleur à lui restituer son dépôt de garantie.

Le bailleur conteste la demande, invoquant des dégradations locatives, sur la base du constat d’huissier.

La juridiction de proximité a fait droit à la demande du locataire, considérant que :

  • l’état des lieux n’était pas contradictoire,
  • et que le délai de convocation du locataire de 7 jours minimum (article 3 devenu 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) n’avait pas été respecté.

La présomption de remise en bon état sur le fondement de l’article 1731 du Code civil a ainsi bénéficié au preneur.

Une fois n’est pas coutume, le bailleur forme un pourvoi en cassation, nonobstant le coût très important d’une telle procédure.

Bien lui en a pris puisque, par un arrêt du 17 mars 2016, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a cassé le jugement et retenu que:

« Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdisait pas au bailleur d’invoquer l’existence de désordres locatifs et sans examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ».

Alors ? L’état des lieux non contradictoire est-il désormais recevable et suffisant ?

Il faut nuancer l’arrêt et rappeler que:

  • l’état des lieux doit en principe être réalisé contradictoirement au moment de la remise des clefs,
  • sauf s’il existe des circonstances particulières telles que l’impossibilité de réaliser l’état des lieux de sortie, le locataire y faisant obstacle, l’état des lieux de sortie pouvant alors être réalisé plus tard, par un huissier de justice.

Dans ce dernier cas, le locataire doit être convoqué par LRAR 7 jours avant la venue de l’huissier.

Selon la Cour de cassation, en raison de l’impartialité et du caractère authentique des constatations effectuées par huissier, le caractère contradictoire est respecté dès lors que le constat est versé aux débats et soumis à la discussion des parties.

Or, ce n’est pas ce que nous dit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989: un tel constat n’est envisageable que s’il n’est pas possible pour le bailleur d’y procéder contradictoirement.

Si le bailleur ne démontre pas en quoi il ne pouvait procéder à l´état des lieux de manière contradictoire, c’est bien lui qui doit être considéré comme y ayant fait obstacle.

La juridiction de proximité a donc appliqué l’article 3-2 sans le violer.

Mais la jurisprudence semble sur ce point bien plus souple que la loi…

Les bailleurs ne doivent pas s’en contenter et doivent démontrer qu’ils ont cherché à réaliser l’état des lieux au contradictoire du locataire, en rappelant bien à l’huissier qu’il lui appartient de convoquer le preneur 7 jours avant.

Un état des lieux contradictoire aura bien évidemment une valeur probante bien supérieure au constat d’huissier non contradictoire, ce dernier étant susceptible de multiples contestations…

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Bail d’habitation, élagage des arbres et arbustes, taille et entretien des haies

Le décret 87-712 du 26 août 1987 prévoit dans son annexe, V, au titre des charges récupérables :

« 2. a) Exploitation et entretien courant :

« Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

« – les allées, aires de stationnement et abords ;

« – les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

« – les aires de jeux ;

« – les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

« – entretien du matériel horticole ;

« – remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux« .

 

De son côté, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le locataire est obligé:

[…]

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

« d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Il est donc incontestable que repose sur le locataire, pendant le bail, l’entretien des arbres et arbustes, notamment leur élagage, mais aussi la taille des haies.

 

Dans un arrêt du 11 février 2016, la Cour d’appel de ROUEN a rappelé ces règles.

Mais la Cour d’appel était confronté à une espèce particulière: le locataire indiquait avoir dépensé 12.000 euros en taille et élagage dans le jardin et estimait pouvoir compenser cette somme avec le montant des loyers impayés.

Si l’on suit l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire allait se prendre les pieds dans la pelouse… et pourtant !

A raison, la Cour d’appel a considéré que les réparations locatives imposées au locataire en cours de bail ne se limitaient qu’à l’entretien courant et qu’il résultait des faits que les haies n’avaient pas été entretenues depuis de très nombreuses années, si bien que le jardin n’avait pas été délivré en bon état au preneur lors de la signature du bail.

Le bailleur avait donc manqué à son obligation de délivrance et, en tout état de cause, la taille importante des haies devait s’apparenter à de gros travaux et non à un simple entretien.

Les travaux de taille des haies ont donc été mis à la charge du propriétaire.

Dans cette espèce, l’élagage du peuplier n’a pas été mis à la charge du bailleur car le locataire ne démontrait pas sa nécessité, et notamment un risque de chute sur les propriétés voisines.

Enfin, le locataire a été condamné à payer 500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le propriétaire, la retenue des loyers pratiquée étant injustifiée pour partie, et irrégulière pour l’autre.

 

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Squatters et responsabilité du locataire

Le fait que les dégradations aient été réalisées par des squatters n’exonèrent pas le locataire de sa responsabilité dès lors que ce dernier n’a pas informé le bailleur de son départ, n’a pas donné congé, ni restitué les clefs.

 

Par un arrêt du 14 janvier 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que:

« M. Y. a donné à bail à Mme Z. une maison à usage d’habitation à compter du 1er juin 1985.

« Que les lieux ont été occupés par Mme A., fille de Mme Z.

« Que le 9 janvier 2012, M. Y. a fait délivrer à Mmes Z. et A. un commandement de payer une certaine somme au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire du bail puis, le 21 mai 2012, les a assignées en constatation de la résiliation du bail et paiement de certaines sommes au titre des loyers impayés, réparations locatives et dommages-intérêts.

« […]

« Vu l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989

« […]

« M. Y. a lui-même déposé une plainte après avoir constaté que la porte d’accès à l’immeuble était ouverte, que les portes étaient dégradées et les vitres cassées.

« [l’arrêt] en déduit que Mme A. démontre que les dégradations constatées sont le fait de tiers qui se sont introduits dans le logement

« Alors que, si elle n’habitait plus dans les lieux, sa famille en assurait la surveillance.

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si en quittant les lieux définitivement sans en informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clefs, Mme A. n’avait pas commis une faute engageant sa reponsabilité à l’égard de M. Y., la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

« Par ces motifs, casse et annule […]

 

Mme A., locataire, n’avait pas mis fin au bail alors qu’elle avait déménagé depuis plusieurs mois (n’a pas donné congé, n’a pas restitué les clefs).

Elle était donc encore locataire lorsque des squatters ont dégradé la maison.

La Cour d’appel a entendu limiter la responsabilité du locataire sur le fondement de l’article 7 c de la loi de 1989, au motif qu’il n’a pas à répondre des dégradations résultant du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux.

Or, le bail n’ayant pas pris fin, le locataire reste le gardien de la chose louée. Il est tenu à ce titre à un minimum d’occupation, de présence et de surveillance.

Il est certain que les squatters ont constaté que le bien était vide/inoccupé. L’abandon de la maison a facilité l’intrusion desdits squatters.

La faute du locataire a donc engagé sa responsabilité à l’égard du propriétaire qui, n’étant pas informé du départ de son locataire, n’avait pas pu prendre les dispositions pour assurer la surveillance de son bien immobilier.

 

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Baux d’habitation

Baux d’habitation

Avocat à Annemasse (Haute Savoie), je pratique le droit des baux d’habitation, notamment en matière d’expulsion, de clause résolutoire, de commandement de payer, de résiliation de bail, de dettes de loyer, de réparations locatives, de travaux, de remise en état, de dégradations, de garantie des loyers impayés, de responsabilité des agences immobilières, de décence (ventilation, moisissures, fenêtres et menuiseries, humidité, infiltration d’eau, désordres d’électricité…), de suspension des loyers, de dépôt de garantie, de caution…

J’exerce dans le département de la Haute Savoie (74), notamment à Annemasse, Gaillard, Ambilly, Ville-la-Grand, Thonon les Bains, Bonneville, Annecy, Cluses, Sallanches, Megève, Chamonix, Saint Julien en Genevois.

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Autres domaines d’activité: Droit de la copropriété, Droit du travail, Servitudes

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