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Copropriété: Délai de forclusion de l’action en garantie des vices et non-conformités apparents

L’article 1648 du Code civil dispose que:

« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .

 

Pour que le délai commence à courir, les deux conditions de l’article 1642-1 doivent être remplies:

  • doit être expiré le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur (livraison);
  • et que soit intervenue la réception des travaux (entre le promoteur et les entreprises).

 

Le délai ne commence à courir qu’à compter du plus tardif de ces deux évènements.

Si le point de départ du délai de forclusion de l’action est subordonné à la réunion des conditions de l’article 1642-1, dont la réception des travaux, la jurisprudence a admis que l’action de l’article 1648, alinéa 2 pouvait être mise en œuvre avant la réception des travaux.

En tout état de cause, le vendeur d’immeuble à construire est, avant la livraison, tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une obligation de résultat.

Conséquence du dépassement du délai d’un an pour agir ? La forclusion !

L’action en garantie est irrecevable !

Toutefois, certains évènements interrompent la forclusion.

Le délai d’un an est ainsi interrompu par toute action en justice en ce compris une simple assignation en référé expertise.

En effet, selon les dispositions de l’article 2241 du Code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion« .

Simplement, il conviendra d’être vigilant sur le fait que l’assignation précise bien que la demande tend à la mise en œuvre de la garantie au titre des désordres apparents ou qu’elle vise expressément l’article 1642-1 du Code civil.

Ensuite, il existe un piège qui reste curieusement assez méconnu: l’article 2242 du Code civil dispose que « L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance« .

Ainsi, s’agissant d’une assignation en référé, l’effet interruptif de l’instance cesse dès que l’ordonnance est rendue (Cass. 2ème civ., 18 septembre 2003, n° 01-17.584).

Un nouveau délai d’un an court à compter de l’ordonnance, et non à compter de l’expiration des opérations d’expertise par exemple.

Or, il reste des demandeurs (acquéreurs, syndicat de copropriétaires) qui persistent à assigner au fond à l’issue de l’expertise, et non dans l’année suivant l’ordonnance désignant l’expert.

Leur action en condamnation du promoteur – vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil est alors… irrecevable !

L’autre interruption courante du délai de forclusion est l’engagement du promoteur – vendeur à réparer les vices ou non-conformités apparents.

Ainsi, après avoir pris l’engagement de réparer les malfaçons apparentes, le vendeur qui ne respecterait pas son engagement s’exposerait à ce que l’acquéreur saisisse le tribunal.

Le vendeur ne pourrait opposer la forclusion au motif que l’action serait introduite plus d’un an après l’expiration du délai de garantie.

L’action de l’acquéreur ou du Syndicat des copropriétaires ensuite du non-respect par le promoteur – vendeur de son engagement se prescrirait alors par 5 ans.

 

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Copropriété: garantie des vices et défauts de conformités apparents (bien fondé et recevabilité de l’action)

Selon l’article 1642-1 du Code civil:

« le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices et défauts de conformité alors apparents« .

 

L’article 1648 du Code civil dispose que:

« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .

 

La jurisprudence a complété en retenant que:

« l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois« . (Cass. 3ème civ., 16 déc. 2009, n° 08-19.612)

 

Cela ne veut pas dire que les désordres  apparus après le délai d’un mois suivant la livraison des parties communes bénéficieront de la garantie de l’article 1642- 1 !!!

 

Simplement, il est possible de dénoncer après l’expiration du délai d’un mois des désordres apparus dans le délai d’un mois.

 

La preuve de la date d’apparition du désordre pourra être rapportée par un constat d’huissier, des témoignages, le compte rendu de visite d’un technicien missionné par le syndicat des copropriétaires pour ce qui concerne les parties communes livrées etc…

 

Les articles 1642-1 et 1648 du Code civil distinguent bien, pour le premier, le délai de garantie et, pour le deuxième, le délai d’action.

 

Il ne s’agit en réalité que de la distinction traditionnelle entre conditions de bien-fondé et conditions de recevabilité de l’action en garantie.

 

Il en résulte que :

– l’acquéreur dispose d’un délai minimum de garantie d’un mois après la prise de possession, éventuellement prolongé jusqu’à la réception des travaux par le vendeur.
Seuls les désordres dont il est prouvé qu’ils sont apparus dans ce délai de garantie, devraient pouvoir être réparés sur le fondement de la garantie des désordres apparents (bien-fondé de l’action);

 

– pour lesdits désordres, l’acquéreur dispose à l’encontre du vendeur d’une action prévue à l’article 1648;

 

– pour ce qui est des désordres apparus postérieurement à l’expiration du délai de l’article 1642-1, il s’agit alors de désordres cachés.
Les vices cachés, selon leur degré de gravité ou leur localisation, relèveront :
           – soit de l’article 1646-1 du Code civil s’agissant de dommages de nature décennale ou
              biennale,
           – soit de la responsabilité contractuelle de droit commun pour les dommages
               intermédiaires.
Les défauts de conformité cachés relèveront eux du régime contractuel de l’inexécution de l’article 1184 du Code civil.

 

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