Mois: mai 2016

Copropriété: Délai de forclusion de l’action en garantie des vices et non-conformités apparents

L’article 1648 du Code civil dispose que:

« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .

 

Pour que le délai commence à courir, les deux conditions de l’article 1642-1 doivent être remplies:

  • doit être expiré le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur (livraison);
  • et que soit intervenue la réception des travaux (entre le promoteur et les entreprises).

 

Le délai ne commence à courir qu’à compter du plus tardif de ces deux évènements.

Si le point de départ du délai de forclusion de l’action est subordonné à la réunion des conditions de l’article 1642-1, dont la réception des travaux, la jurisprudence a admis que l’action de l’article 1648, alinéa 2 pouvait être mise en œuvre avant la réception des travaux.

En tout état de cause, le vendeur d’immeuble à construire est, avant la livraison, tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une obligation de résultat.

Conséquence du dépassement du délai d’un an pour agir ? La forclusion !

L’action en garantie est irrecevable !

Toutefois, certains évènements interrompent la forclusion.

Le délai d’un an est ainsi interrompu par toute action en justice en ce compris une simple assignation en référé expertise.

En effet, selon les dispositions de l’article 2241 du Code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion« .

Simplement, il conviendra d’être vigilant sur le fait que l’assignation précise bien que la demande tend à la mise en œuvre de la garantie au titre des désordres apparents ou qu’elle vise expressément l’article 1642-1 du Code civil.

Ensuite, il existe un piège qui reste curieusement assez méconnu: l’article 2242 du Code civil dispose que « L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance« .

Ainsi, s’agissant d’une assignation en référé, l’effet interruptif de l’instance cesse dès que l’ordonnance est rendue (Cass. 2ème civ., 18 septembre 2003, n° 01-17.584).

Un nouveau délai d’un an court à compter de l’ordonnance, et non à compter de l’expiration des opérations d’expertise par exemple.

Or, il reste des demandeurs (acquéreurs, syndicat de copropriétaires) qui persistent à assigner au fond à l’issue de l’expertise, et non dans l’année suivant l’ordonnance désignant l’expert.

Leur action en condamnation du promoteur – vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil est alors… irrecevable !

L’autre interruption courante du délai de forclusion est l’engagement du promoteur – vendeur à réparer les vices ou non-conformités apparents.

Ainsi, après avoir pris l’engagement de réparer les malfaçons apparentes, le vendeur qui ne respecterait pas son engagement s’exposerait à ce que l’acquéreur saisisse le tribunal.

Le vendeur ne pourrait opposer la forclusion au motif que l’action serait introduite plus d’un an après l’expiration du délai de garantie.

L’action de l’acquéreur ou du Syndicat des copropriétaires ensuite du non-respect par le promoteur – vendeur de son engagement se prescrirait alors par 5 ans.

 

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Copropriété: garantie des vices et défauts de conformités apparents (bien fondé et recevabilité de l’action)

Selon l’article 1642-1 du Code civil:

« le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices et défauts de conformité alors apparents« .

 

L’article 1648 du Code civil dispose que:

« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .

 

La jurisprudence a complété en retenant que:

« l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois« . (Cass. 3ème civ., 16 déc. 2009, n° 08-19.612)

 

Cela ne veut pas dire que les désordres  apparus après le délai d’un mois suivant la livraison des parties communes bénéficieront de la garantie de l’article 1642- 1 !!!

 

Simplement, il est possible de dénoncer après l’expiration du délai d’un mois des désordres apparus dans le délai d’un mois.

 

La preuve de la date d’apparition du désordre pourra être rapportée par un constat d’huissier, des témoignages, le compte rendu de visite d’un technicien missionné par le syndicat des copropriétaires pour ce qui concerne les parties communes livrées etc…

 

Les articles 1642-1 et 1648 du Code civil distinguent bien, pour le premier, le délai de garantie et, pour le deuxième, le délai d’action.

 

Il ne s’agit en réalité que de la distinction traditionnelle entre conditions de bien-fondé et conditions de recevabilité de l’action en garantie.

 

Il en résulte que :

– l’acquéreur dispose d’un délai minimum de garantie d’un mois après la prise de possession, éventuellement prolongé jusqu’à la réception des travaux par le vendeur.
Seuls les désordres dont il est prouvé qu’ils sont apparus dans ce délai de garantie, devraient pouvoir être réparés sur le fondement de la garantie des désordres apparents (bien-fondé de l’action);

 

– pour lesdits désordres, l’acquéreur dispose à l’encontre du vendeur d’une action prévue à l’article 1648;

 

– pour ce qui est des désordres apparus postérieurement à l’expiration du délai de l’article 1642-1, il s’agit alors de désordres cachés.
Les vices cachés, selon leur degré de gravité ou leur localisation, relèveront :
           – soit de l’article 1646-1 du Code civil s’agissant de dommages de nature décennale ou
              biennale,
           – soit de la responsabilité contractuelle de droit commun pour les dommages
               intermédiaires.
Les défauts de conformité cachés relèveront eux du régime contractuel de l’inexécution de l’article 1184 du Code civil.

 

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Bail d’habitation, élagage des arbres et arbustes, taille et entretien des haies

Le décret 87-712 du 26 août 1987 prévoit dans son annexe, V, au titre des charges récupérables :

« 2. a) Exploitation et entretien courant :

« Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

« – les allées, aires de stationnement et abords ;

« – les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

« – les aires de jeux ;

« – les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

« – entretien du matériel horticole ;

« – remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux« .

 

De son côté, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le locataire est obligé:

[…]

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

« d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Il est donc incontestable que repose sur le locataire, pendant le bail, l’entretien des arbres et arbustes, notamment leur élagage, mais aussi la taille des haies.

 

Dans un arrêt du 11 février 2016, la Cour d’appel de ROUEN a rappelé ces règles.

Mais la Cour d’appel était confronté à une espèce particulière: le locataire indiquait avoir dépensé 12.000 euros en taille et élagage dans le jardin et estimait pouvoir compenser cette somme avec le montant des loyers impayés.

Si l’on suit l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire allait se prendre les pieds dans la pelouse… et pourtant !

A raison, la Cour d’appel a considéré que les réparations locatives imposées au locataire en cours de bail ne se limitaient qu’à l’entretien courant et qu’il résultait des faits que les haies n’avaient pas été entretenues depuis de très nombreuses années, si bien que le jardin n’avait pas été délivré en bon état au preneur lors de la signature du bail.

Le bailleur avait donc manqué à son obligation de délivrance et, en tout état de cause, la taille importante des haies devait s’apparenter à de gros travaux et non à un simple entretien.

Les travaux de taille des haies ont donc été mis à la charge du propriétaire.

Dans cette espèce, l’élagage du peuplier n’a pas été mis à la charge du bailleur car le locataire ne démontrait pas sa nécessité, et notamment un risque de chute sur les propriétés voisines.

Enfin, le locataire a été condamné à payer 500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le propriétaire, la retenue des loyers pratiquée étant injustifiée pour partie, et irrégulière pour l’autre.

 

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Copropriété: les règles relatives à la consommation d’eau

Conformément aux dispositions de l’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, est un service collectif la fourniture d’eau froide dont le coût doit être réparti entre les lots selon le critère de l’utilité.

Toutefois, ce critère d’utilité est difficile à déterminer dès lors que l’immeuble ne comporte pas de compteurs dans tous les appartements privatifs…

Il est alors reconnu la possibilité de répartir la consommation d’eau au prorata des tantièmes.

Par un arrêt du 28 janvier 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt d’une Cour d’appel ayant rejeté la demande de condamnation formulée par le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une certaine somme au titre de la consommation d’eau.

Dans cette espèce, il existait bien un compteur individuel.

Le montant de la consommation en eau sur le compteur général était supérieur à celui relevé sur les compteurs individuels.

La différence est évidemment la quantité d’eau utilisée pour l’entretien des parties communes…

Cette eau a été utilisée dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, et il s’agissait donc de charges générales (article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) devant être réparties en fonction des quotes-parts des parties communes et non en fonction du critère d’utilité).

 

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Squatters et responsabilité du locataire

Le fait que les dégradations aient été réalisées par des squatters n’exonèrent pas le locataire de sa responsabilité dès lors que ce dernier n’a pas informé le bailleur de son départ, n’a pas donné congé, ni restitué les clefs.

 

Par un arrêt du 14 janvier 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que:

« M. Y. a donné à bail à Mme Z. une maison à usage d’habitation à compter du 1er juin 1985.

« Que les lieux ont été occupés par Mme A., fille de Mme Z.

« Que le 9 janvier 2012, M. Y. a fait délivrer à Mmes Z. et A. un commandement de payer une certaine somme au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire du bail puis, le 21 mai 2012, les a assignées en constatation de la résiliation du bail et paiement de certaines sommes au titre des loyers impayés, réparations locatives et dommages-intérêts.

« […]

« Vu l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989

« […]

« M. Y. a lui-même déposé une plainte après avoir constaté que la porte d’accès à l’immeuble était ouverte, que les portes étaient dégradées et les vitres cassées.

« [l’arrêt] en déduit que Mme A. démontre que les dégradations constatées sont le fait de tiers qui se sont introduits dans le logement

« Alors que, si elle n’habitait plus dans les lieux, sa famille en assurait la surveillance.

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si en quittant les lieux définitivement sans en informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clefs, Mme A. n’avait pas commis une faute engageant sa reponsabilité à l’égard de M. Y., la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

« Par ces motifs, casse et annule […]

 

Mme A., locataire, n’avait pas mis fin au bail alors qu’elle avait déménagé depuis plusieurs mois (n’a pas donné congé, n’a pas restitué les clefs).

Elle était donc encore locataire lorsque des squatters ont dégradé la maison.

La Cour d’appel a entendu limiter la responsabilité du locataire sur le fondement de l’article 7 c de la loi de 1989, au motif qu’il n’a pas à répondre des dégradations résultant du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux.

Or, le bail n’ayant pas pris fin, le locataire reste le gardien de la chose louée. Il est tenu à ce titre à un minimum d’occupation, de présence et de surveillance.

Il est certain que les squatters ont constaté que le bien était vide/inoccupé. L’abandon de la maison a facilité l’intrusion desdits squatters.

La faute du locataire a donc engagé sa responsabilité à l’égard du propriétaire qui, n’étant pas informé du départ de son locataire, n’avait pas pu prendre les dispositions pour assurer la surveillance de son bien immobilier.

 

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